Sousedské spory a dohoda mezi sousedy
Sousedské spory často vedou ke komplikaci při výstavbě i při dodatečné legalizaci staveb. Sousedé mají ve stavebním, resp. územním řízení zpravidla postavení účastníka řízení, kterému svědčí nejrůznější procesní práva. Důsledné využívání všech procesních práv může výstavbu zkomplikovat velmi citelně. Ve všech případech lze doporučit vzájemnou dohodu se sousedy tak, aby sousedský spor nebyl řešen v rámci výstavby. Vzhledem k tomu, že správní orgány v zahájeném řízení musí postupovat ex lege, bývá možnost následné „dohody mezi sousedy“ komplikována probíhajícím řízením.
Souhlas souseda se stavbou, stavba na hranici pozemku, odstup staveb
Ve společnosti panuje velmi rozšířený omyl, že pro jakoukoliv stavbu je potřeba souhlas souseda. Takový názor je pro svoji nepřesnost a neúplnost nesprávný. Byť stavební předpisy se souhlasem „souseda“ (obecně dotčeného vlastníka) spojují určité právní následky, není souhlas sám osobě nezbytnou podmínkou pro stavbu, a to např. ani pro stavbu umísťovanou až na samotnou hranici pozemku se sousedem. Rozhodující jsou vždy konkrétní okolnosti případu. V některých případech může být souhlas souseda podmínkou pro vedení „zjednodušeného“ řízení, v jiné situaci může být podmínkou pro účinnost veřejnoprávní smlouvy. I při respektování shora uvedeného doporučení, že vždy je nejlepší dohody mezi sousedy, existují situace, kdy k dohodě nedojde.
V určitých situacích však absentující souhlas souseda, či dokonce výslovný nesouhlas. nemá žádné právní účinky. Velmi často bývá vyžadován souhlas „souseda“ se stavbou, pokud stavební záměr nesplňuje „minimální“ odstupové vzdálenosti. Úprava minimálních odstupových vzdáleností je nicméně komplexnější a neurčuje tedy rigidně, že „mezi stavbami rodinných domů musí být vzdálenost 7 m“, že „vzdálenost stavby od hranice pozemku musí být 2 m apod.“ nebo že „vzdálenost od hranice v případě rodinného domu musí být 3,5 m“ (obecně zcela nesprávně!). Podobně zjednodušené a nepřesné představy zpravidla vedou k nepříjemným překvapením, či k zbytečnému dodržování odstupových vzdáleností, které vůbec právními předpisy vyžadovány nejsou.
Z toho důvodu klientům nabízíme posouzení minimálních odstupových vzdáleností pro konkrétní stavební záměr, a to ať se jedná o přístřešek, rodinný dům, nebo průmyslový areál.
Zastínění pozemku, oslunění, obtěžování hlukem, prachem, vibracemi, imise pohledu, požárně nebezpečný prostor
Velmi často stavební činnost vede k zastínění sousední nemovitosti, tedy pozemku či stavby. Správný není ani jeden z krajních názorů, a sice, že sousední nemovitosti nesmí být novou stavbou zastíněny vůbec, ale ani není správný názor, že zastínění nemá žádný význam a lze zastiňovat okolní nemovitosti bez omezení. Zastínění sousedních nemovitostí je oblastí, kde se velmi široce uplatňuje tzv. zásada proporcionality, tedy princip poměřování práv mezi sebou.
V tomto případě pak poměřování práva na neomezené nakládání s vlastními nemovitostmi – zastavět pozemek, provést nástavbu apod. je poměřováno s právem na nerušené užívání stávající nemovitosti – nestínění. Nalezení výsledného vztahu mezi nimi, tedy upřednostnění jednoho před druhým, je závislé vždy na konkrétních skutkových okolnostech. Zejména záleží na prostorových podmínkách, charakteru okolní zástavby, veřejnoprávní regulaci, územním plánu a mnohých dalších.
Obtěžování souseda, rušení v držbě, posesorní žaloba
Zákon ukládá každému povinnost zdržet se všeho, co způsobí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku. Pokud k takové situaci dochází, lze se bránit posesorní žalobou. Klientům nabízíme sepis posesorních žalob a zastoupení klientů v řízení před soudem. Znatelnou výhodou oproti běžným žalobám na zdržení se rušení vlastnického práva je lhůta stanovená soudu, v niž musí o posesorní žalobě rozhodnout. Toto je poměrně výjimečné, a to i s ohledem na její délku, která je 15, resp. 30 dní. Pro efektivitu jakéhokoliv právního institutu je časový prvek zcela zásadní, což činí z posesorní žaloby mnohdy jediný efektivní institut obrany proti rušení v držbě nemovitosti.