Stavební povolení
Pomineme-li stavební záměry, resp. činnosti, které nevyžadují ani stavební povolení ani ohlášení, vyžaduje se stavební povolení u staveb všeho druhu bez zřetele na jejich stavebně technické provedení. Stavby lze zjednodušeně rozdělit do kategorií:
- „drobné stavby“, nevyžadují ani stavební povolení ani ohlášení
- jednoduché stavby, terénní úpravy a udržovací práce vyžadující ohlášení
- stavby, u nichž lze nahradit stavební povolení veřejnoprávní smlouvou
- ostatní stavby vyžadující stavební povolení
K zařazení stavby do jedné z kategorií je věcně příslušný pouze stavební úřad. Klientům nabízíme předběžné zařazení stavby do příslušné kategorie a následné zastoupení ve stavebním řízení.
Námitky účastníků ve stavebním řízení
V případě, že klient je v pozici účastníka řízení, který se stavbou nesouhlasí, nabízíme zpracování námitek proti projektové dokumentaci, způsobu provádění a užívání stavby nebo požadavkům dotčených orgánů, pokud je jimi přímo dotčeno jeho vlastnické právo. Rozsah námitek je nicméně omezen tím, že k námitkám účastníků řízení, které byly nebo mohly být uplatněny při územním řízení, při pořizování územně plánovací dokumentace nebo při vydání územního opatření o stavební uzávěře, se nepřihlíží. Není tedy vhodné ponechat „obranu“ proti plánované stavbě až do fáze stavebního řízení, ale je třeba svá práva hájit včas.
Vypořádání námitek účastníků ve stavebním řízení
V případě, že klient je stavebníkem, resp. žadatelem o stavební povolení, a v řízení ostatní účastníci uplatnili námitky, nabízíme zpracování právního rozboru daných námitek. Právní rozbor následně může sloužit stavebnímu úřadu jako podklad pro vypořádání, resp. zamítnutí námitek.
Veřejnoprávní smlouvy
U staveb vyžadujících stavební povolení může stavební úřad uzavřít se stavebníkem veřejnoprávní smlouvu o provedení stavby, která nahradí stavební povolení. Veřejnoprávní smlouvy je poměrně specifickým právním institutem, který však může najít široké uplatnění při stavebních záměrech všech velikostí. Velmi často bývají formou veřejnoprávní smlouvy řešeny developerské projekty. Klientům nabízíme komplexní právní služby při sjednávání veřejnoprávní smlouvy a jejím následném plnění.
Dodatečné stavební povolení, legalizace stavby, žádost o stavební povolení, žádost o výjimku, odstup staveb, stavební úřad, odvolání
Pokud se stavební úřad dozví o existenci nepovolené stavby (tzv. „černá stavba“), musí z úřední povinnosti (tedy ex officio) zahájit řízení o odstranění stavby. V rámci řízení o odstranění stavby má účastník možnost podat žádost o dodatečné stavební povolení na danou stavbu či její část. V případě problematického skutkového stavu nabízíme zastoupení v řízení o dodatečném povolení stavby, resp. v řízení o odstranění stavby.
Kromě dodatečného stavebního povolení existují i jiné možnosti jak stavbu dodatečně „legalizovat“, které lze doporučit vždy pouze pro konkrétní případ. Žádost (např. o stavební povolení) zpravidla vyhotovuje projektant, resp. osoba vykonávající tzv. inženýring, tedy vyřízení potřebných povolení pro plánovaný záměr.
Z některých obecných požadavků na výstavbu, jakož i řešení územního plánu nebo regulačního plánu, lze v jednotlivých odůvodněných případech povolit výjimku. Právní předpis musí však povolení výslovně umožňovat. Velmi často se lze v praxi setkat s výjimkou ze vzájemného odstupu staveb, či z odstupu stavby od hranice pozemku. O výjimce rozhoduje místně příslušný stavební úřad. Proti rozhodnutí o povolení/zamítnutí výjimky lze podat odvolání. V případě problematického skutkového stavu nabízíme zastoupení v řízení o povolení výjimky, resp. v odvolacím řízení.
Stavební povolení na plot, oplocení, přístřešek, garáž
Některé konstrukčně „jednoduché“ stavby nevyžadují „žádné povolení“. Možným příkladem budiž stavba plotu (oplocení). Pro to, aby stavba plotu nevyžadovala žádné „povolení“, musí být současně splněno několik podmínek. V případě oplocení se musí jednat o pozemek v zastavěném území či v zastavitelné ploše, nesmí hraničit s veřejně přístupnou pozemní komunikací nebo s veřejným prostranstvím a jeho výška nesmí přesahovat 2 metry. Pokud některá z těchto podmínek není splněna, je nezbytný územní souhlas. I přesto není pro stavbu plotu (oplocení) vyžadováno stavební povolení.
Častým omylem je názor, že pro stavbu „do 25 m2 není potřeba žádné povolení“. Zpravidla se jedná o jednoduché přístřešky, kůlny, garáže a jiné drobné stavby. Pravda to být může, ale opět pouze při splnění všech zákonných podmínek současně. Matoucí pro většinu stavebníků je i to, že existují odlišné podmínky pro stavbu bez „stavebního povolení“ a bez „územní rozhodnutí“, v případě přístřešku pak bez územního souhlasu, resp. bez ohlášení. Pro posouzení splnění všech podmínek je proto nezbytné posoudit konkrétní záměr stavby na konkrétním pozemku. Obecně „platné rady“ vedou zpravidla k nesprávným závěrům. Pro klienty nabízíme posouzení konkrétního záměru z pohledu potřebných „povolení“.
Účastník stavebního řízení, opomenutý účastník, řízení s velkým počtem účastníků, doručování ve stavebním řízení, doručování veřejnou vyhláškou
Účastenství v řízení je upraveno odlišně pro územní řízení a odlišně pro stavební řízení. V případě územního řízení je účastníkem vždy žadatel a obec, na jejímž území má být požadovaný záměr uskutečněn. Účastenství dalších, tzv. vedlejších účastníků, musí být vždy individuálně posouzeno. O účastenství rozhoduje příslušný orgán územního plánování. Kromě vlastníka a jiných osob s věcnými právy vztahujícími se k záměru, jsou to zjednodušeně řečeno osoby, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo může být územním rozhodnutím přímo dotčeno.
I v případě stavebního řízení je účastenství třeba posoudit vždy individuálně, byť právní úprava je návodnější v tom, kdo účastníkem stavebního řízení zpravidla bývá.
Právní úprava ani v jednom z řízení za účastníky řízení neoznačuje automaticky „přímé sousedy“ a tedy v minulosti často využívaný postup s účelovým oddělením části pozemku by neměl v současnosti být jakkoliv úspěšný. Obecně je třeba vycházet z principu, že za účastníka by měl být v pochybnostech považován i ten, kdo tvrdí, že je účastníkem, dokud se neprokáže opak. V případě nejasností či nesouhlasem s účastenstvím v územním či stavebním řízení, poskytujeme klientům posouzení konkrétní situace, resp. účastenství konkrétní osoby či subjektu.
V praxi dochází k situacím, že za účastníka není pojata osoba, které účastenství svědčí. Taková osoba je označována za opomenutého účastníka. Opomenutý účastník má zjednodušeně řečeno možnost proti rozhodnutí podat odvolání, a to ve lhůtě 30 dnů ode dne, kdy se o vydání rozhodnutí dozvěděl, nejpozději však do 1 roku ode dne, kdy bylo rozhodnutí oznámeno poslednímu z účastníků. Pro opomenuté účastníky nabízíme zpracování odvolání a zastoupení v odvolacím řízení, resp. zastoupení v řízení.
Řízení s velkým počtem účastníků
V případě řízení s velkým počtem účastníků je nejzásadnější změnou způsob doručování písemností v řízení. Řízení s velkým počtem účastníků je řízení s více než 30 účastníky, tedy 31 a více. V řízení s velkým počtem účastníků se, velmi zjednodušeně řečeno, vedlejším účastníkům doručuje veřejnou vyhláškou. Doručování veřejnou vyhláškou probíhá vyvěšením písemnosti na úřední desce, a to nejméně po dobu 15 dnů. Obecně lze všem vlastníkům jakékoliv nemovitosti doporučit pravidelnou kontrolu úřední desky příslušného správního orgánu (zpravidla obce). Často dochází k doručování veřejnou vyhláškou, kdy potenciální účastníci fakticky vůbec nevědí o nějakém probíhajícím řízení na sousedním pozemku, nicméně dle právní fikce jim veškeré písemnosti byly doručeny a lhůty tak počaly běžet, případně již i uplynuly.
Doručování veřejnou vyhláškou je tak velmi hmatatelným projevem římskoprávní zásady vigilantibus iura scripta sunt, tedy že jenom bdělým náležejí práva. V praxi se lze setkat s případy, kdy nejsou splněny podmínky pro doručování veřejnou vyhláškou. Posouzení, zda případná vada doručování může být namítnuta v zájmu klienta, je třeba posuzovat vždy s ohledem na konkrétní případ.
Doručování ve stavebním a územním řízení
Doručování ve stavebním a územním řízení je obecně upraveno ve správním řádu, konkrétně pak v zvláštních ustanoveních stavebního zákona. Splnění zákonných podmínek pro doručování je tak vždy třeba hodnotit dle příslušných zvláštních ustanovení za současné aplikace ustanovení obecných. Nedodržení zákonných podmínek pro doručování může být procesní vadou, která vede k nezákonnosti rozhodnutí. Pokud byl klient v důsledku procesní vady zbaven svých práv v řízení, je namístě věc bezodkladně začít řešit. Pro uplatnění práv tzv. opomenutého účastníka je třeba dodržet zákonné lhůty, kdy rovněž možnosti zrušení nezákonného rozhodnutí jsou limitovány zákonnými lhůtami.